玖盛娱乐: 楼市告别“周而复始”?房价上涨规律或被打破,购房者有信心了?

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原标题:楼市告别“周而复始”?房价上涨规律或被打破,购房者有信心了?

众所周知,我国的房地产市场具有比较明显的周期性特点,往往会直接影响到大家对买房时机的选择和把握。过去十多年时间里,每隔三年左右房价就会经历一轮上涨或者下跌,也正是摸准了房地产市场的这种周期性规律,很多投资客轻车熟路,低买高卖,最终赚得盆满钵满。但是,同样也是因为这种周期性规律的变化,不少购房者没有判断准楼市的高低点而遭受了一定的损失。比如,很多炒房客在2016年或2017年囤了大量房子,结果却迎来了严厉的调控政策,伴随二手房市场持续降温,如今有的早已被套牢,而有的只能选择降价出售。

根据统计,从2005年到2015年,房地产经历了三次比较完整的周期,而从2015年房价再次抬头一直到今年房价下行并且逐渐趋于稳定,这几乎又是一个完整的周期。根据房地产市场以往的规律变化来看,本轮周期过后,楼市可能从目前的低迷期逐步走向复苏期,但是根据现阶段国家对楼市调控的态度来看,本轮房地产周期性规律可能会被打破,而且业内已经有不少声音认为房地产行业或许将会长期告别周期性。那么,未来三年,房地产市场会继续“周而复始”,还是会迎来一个不一样的三年?

先看看房地产市场出现周期变化的原因

影响房地产周期的因素有很多,包括经济、人口流动、城镇化、调控政策等等。不过,在笔者看来,对于我国的房地产市场而言,主要影响因素还是房地产行业的地位所决定的,因为它不仅是国民经济的重要支柱产业,带动了家电、家具、装修、银行、建筑、建材、玻璃、水泥等一系列产业的发展,而且还成为了老百姓家庭资产的主要构成形式,成为了家庭财富的象征。简而言之,过去一二十年,房地产市场的发展拉动了国民经济,改善了城市面貌,提高了生活质量。

显而易见,如今的房地产行业牵一发而动全身:如果房价上涨过快,无论是房企还是个人都会忙着加杠杆买房,这就会引起资金大量流入楼市,从而继续对消费和实体产生挤压效应,对于这一点,我们已经有所体会。反之,如果房价大幅下跌,不仅居民资产会大幅缩水,也会影响国民经济的稳定。因此,为了促进房地产市场的进一步稳定,避免房价大起大落,过去一二十年时间里,房地产市场基本形成了两年紧三年松的调控规律,也可以理解为我们所说的周期性变化。在笔者看来,恰恰是这种“周期论”的存在,慢慢催生了夜壶论、越调越涨等现象的出现。

未来楼市或将逐步告别“周而复始”,购房者可以关注三点

从2016年930调控到2019年930,房地产调控几近三年了,如今楼市已经从高烧逐步回归常温,长期以来只涨不跌的房价预期也出现了转变。同时,在笔者看来,循环往复,周而复始,三五年一涨一跌的历史周期规律可能也要被打破了,甚至还有彻底告别周期的可能,这么说有什么依据呢?

第一,国家早已一锤定音,去房地产依赖化和去住房投机属性是大势所趋,不要再用老眼光看问题了

早在2018年初,央媒经济参考报就曾发表过评论文章《告别周期 未来五年调控都不会退出》,其中所要表达的观点从题目就可以看得一清二楚。经济参考报是由新华社主管主办的报刊,也是中国最早的全国性经济类报纸,权威性不言自明,所以央媒明确喊话楼市,基本意味着本轮调控与以往大不相同,周期规律显然已经不适用。进入今年八月份以来,当大家还在纠结调控会不会放松,房价会不会回暖的时候,国家明确表态不会把房地产作为短期刺激经济的手段,这无疑宣告了房地产夜壶论的终结,同时也释放了房地产周期变化可能不会出现的信号。总而言之,伴随经济从高速度向高质量转变,如今国家一锤定音,明确了去房地产依赖化和去住房投机属性是大势所趋,所以大家不要再用老眼光看问题了。

第二,楼市短期调控不放松,房地产长效机制加快推进,周期变化的时间范围或将逐步拉长、淡化

目前,楼市调控处于短期调控和长效调控同步进行的阶段,但也是以限售、限购等为主的短期调控向以租购并举、共有产权等为主的长效调控过渡的阶段,这是与以往调控最大的不同。在笔者看来,房地产长效机制最直接的目标就是实现房价长期平稳,而这也意味着周期规律的逐步退出。对此,中国社科院国际金融研究室副主任肖立晟认为,房地产周期可能仍然存在,但持续时长会逐渐从短期3至4年过渡到中长期的8至10年,甚至超过10年以上,所以本轮房地产下行周期可能会持续到2022年。按这个观点分析,从2015年到2022年,本轮周期也持续了七八年时间。但是,笔者认为,就算周期依然存在,也不管是持续三五年还是七八年,房价大幅上涨的可能性越来越小了,平稳调整是大概率事件,所谓的楼市周期变化或许也会慢慢淡化。

第三,房地产利空因素继续增多,住房需求和房价涨幅将逐渐步入稳定期,楼市规律或渐渐被打破

笔者认为,未来楼市利空因素会不断增多:一方面,从政策层面看,房地产长效机制加快推进,一城一策、因地制宜的调控方式将成为常态化,所以房价大起大落的可能性降低。另一方面,从社会层面来看,如今90后、00后等群体必须买房的观念开始转变,未来不仅可以从上一辈继承到房子,而且结婚率持续走低也是不可忽视的趋势。对此,马云曾表示,未来一对年轻人可能要负担5套房子,房子会越来越不值钱。此外,目前我国劳动力资源十分丰富,但不可否认,老龄化社会和出生率降低也同步而至,未来人口红利对房地产的支撑力会逐步减弱,就更谈不上所谓的周期变化了。因此,未来无论是住房需求还是房价涨幅大概率都会步入一个相对的稳定期。

房价上涨规律渐渐被打破,未来3-5年购房者如何面对买房问题?

面对当前的楼市低点,很多投机炒房客依然抱有幻想,期待此时低买,下一个楼市周期就可以高卖,从而大赚一笔。的确,我们不能否认,过去十多年,有人凭借对楼市周期规律的轻车熟路,赚得盆满钵满,但是不要忘了,也有一些人因为没有看透周期变化而折损不少。

根据上文三点来看,在防范金融风险和推动脱虚向实的当前,国家对待房地产行业的态度发生了一定的转变,长期调控并且平稳调整或将是板上钉钉的趋势。笔者认为,很难再出现“周而复始”的规律了,投机炒房客也不要再抱着侥幸心理入市了。退一步来说,就算囤了大量房子,房价不涨不跌几乎等同于亏钱,因为你需要支付利息、维修、物业费等持有成本。对此,人民日报发表评论文章称,对房地产市场到了釜底抽薪的时候,寄希望于松绑调控的人,也可以放弃幻想了。

当然,这并不是说大家都不能买房子了。在笔者看来,长期平稳的楼市显然才是利好刚需等自住群体的态势,一方面不会因为房价短期内突然大涨而频繁错过买房的机会,另一方面也不会因为房价短期内大跌而出现资金亏本的情况。总而言之,未来3到5年,楼市规律渐渐被打破,房价或将告别“周而复始”,这样刚需就可以根据自己的需求和能力慢慢选择,悬着的一颗心也可以放下了。返回搜狐,查看更多

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