: 楼市告别“周而复始”?房价上涨规律或被打破,购房者有信心了?

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原标题:楼市告别“周而复始”?房价上涨规律或被打破,购房者有信心了?

众所周知,我国的房地产市场具有比较明显的周期性特点,往往会直接影响到大家对买房时机的选择和把握。过去十多年时间里,每隔三年左右房价就会经历一轮上涨或者下跌,也正是摸准了房地产市场的这种周期性规律,很多投资客轻车熟路,低买高卖,最终赚得盆满钵满。但是,同样也是因为这种周期性规律的变化,不少购房者没有判断准楼市的高低点而遭受了一定的损失。比如,很多炒房客在2016年或2017年囤了大量房子,结果却迎来了严厉的调控政策,伴随二手房市场持续降温,如今有的早已被套牢,而有的只能选择降价出售。

根据统计,从2005年到2015年,房地产经历了三次比较完整的周期,而从2015年房价再次抬头一直到今年房价下行并且逐渐趋于稳定,这几乎又是一个完整的周期。根据房地产市场以往的规律变化来看,本轮周期过后,楼市可能从目前的低迷期逐步走向复苏期,但是根据现阶段国家对楼市调控的态度来看,本轮房地产周期性规律可能会被打破,而且业内已经有不少声音认为房地产行业或许将会长期告别周期性。那么,未来三年,房地产市场会继续“周而复始”,还是会迎来一个不一样的三年?

先看看房地产市场出现周期变化的原因

影响房地产周期的因素有很多,包括经济、人口流动、城镇化、调控政策等等。不过,在笔者看来,对于我国的房地产市场而言,主要影响因素还是房地产行业的地位所决定的,因为它不仅是国民经济的重要支柱产业,带动了家电、家具、装修、银行、建筑、建材、玻璃、水泥等一系列产业的发展,而且还成为了老百姓家庭资产的主要构成形式,成为了家庭财富的象征。简而言之,过去一二十年,房地产市场的发展拉动了国民经济,改善了城市面貌,提高了生活质量。

显而易见,如今的房地产行业牵一发而动全身:如果房价上涨过快,无论是房企还是个人都会忙着加杠杆买房,这就会引起资金大量流入楼市,从而继续对消费和实体产生挤压效应,对于这一点,我们已经有所体会。反之,如果房价大幅下跌,不仅居民资产会大幅缩水,也会影响国民经济的稳定。因此,为了促进房地产市场的进一步稳定,避免房价大起大落,过去一二十年时间里,房地产市场基本形成了两年紧三年松的调控规律,也可以理解为我们所说的周期性变化。在笔者看来,恰恰是这种“周期论”的存在,慢慢催生了夜壶论、越调越涨等现象的出现。

未来楼市或将逐步告别“周而复始”,购房者可以关注三点

从2016年930调控到2019年930,房地产调控几近三年了,如今楼市已经从高烧逐步回归常温,长期以来只涨不跌的房价预期也出现了转变。同时,在笔者看来,循环往复,周而复始,三五年一涨一跌的历史周期规律可能也要被打破了,甚至还有彻底告别周期的可能,这么说有什么依据呢?

第一,国家早已一锤定音,去房地产依赖化和去住房投机属性是大势所趋,不要再用老眼光看问题了

早在2018年初,央媒经济参考报就曾发表过评论文章《告别周期 未来五年调控都不会退出》,其中所要表达的观点从题目就可以看得一清二楚。经济参考报是由新华社主管主办的报刊,也是中国最早的全国性经济类报纸,权威性不言自明,所以央媒明确喊话楼市,基本意味着本轮调控与以往大不相同,周期规律显然已经不适用。进入今年八月份以来,当大家还在纠结调控会不会放松,房价会不会回暖的时候,国家明确表态不会把房地产作为短期刺激经济的手段,这无疑宣告了房地产夜壶论的终结,同时也释放了房地产周期变化可能不会出现的信号。总而言之,伴随经济从高速度向高质量转变,如今国家一锤定音,明确了去房地产依赖化和去住房投机属性是大势所趋,所以大家不要再用老眼光看问题了。

第二,楼市短期调控不放松,房地产长效机制加快推进,周期变化的时间范围或将逐步拉长、淡化

目前,楼市调控处于短期调控和长效调控同步进行的阶段,但也是以限售、限购等为主的短期调控向以租购并举、共有产权等为主的长效调控过渡的阶段,这是与以往调控最大的不同。在笔者看来,房地产长效机制最直接的目标就是实现房价长期平稳,而这也意味着周期规律的逐步退出。对此,中国社科院国际金融研究室副主任肖立晟认为,房地产周期可能仍然存在,但持续时长会逐渐从短期3至4年过渡到中长期的8至10年,甚至超过10年以上,所以本轮房地产下行周期可能会持续到2022年。按这个观点分析,从2015年到2022年,本轮周期也持续了七八年时间。但是,笔者认为,就算周期依然存在,也不管是持续三五年还是七八年,房价大幅上涨的可能性越来越小了,平稳调整是大概率事件,所谓的楼市周期变化或许也会慢慢淡化。

第三,房地产利空因素继续增多,住房需求和房价涨幅将逐渐步入稳定期,楼市规律或渐渐被打破

笔者认为,未来楼市利空因素会不断增多:一方面,从政策层面看,房地产长效机制加快推进,一城一策、因地制宜的调控方式将成为常态化,所以房价大起大落的可能性降低。另一方面,从社会层面来看,如今90后、00后等群体必须买房的观念开始转变,未来不仅可以从上一辈继承到房子,而且结婚率持续走低也是不可忽视的趋势。对此,马云曾表示,未来一对年